2026.01.10 2026.01.10

【今週のピックアップ銘柄】住友不動産ー2026年1月2週ー

けいちょ

インフレ下での資産価値に注目が集まる上昇期待株：住友不動産

本記事で使用する株価指標は2026/1/4時点の値です。

今週のピックアップ銘柄：住友不動産（8830）
市場概況：乱高下も堅調推移で株価上昇優勢
- 主要指標
- 市場概況まとめ

今週のピックアップ銘柄：住友不動産（8830）

住友不動産は総合不動産の最大手クラスの企業です。東京を中心にオフィスビルやマンション開発を行っています。

セグメント構成は以下の通りです。不動産賃貸で46.3%、不動産販売が24.1%です。

なお、海外売上高の情報はないため、基本的に日本国内での事業のみとなります。

住友不動産の注目点

直近で株価が好調な住友不動産ですが、その注目点について見ていきます。

実質的な資産価値で超割安

住友不動産は東京都心にオフィスビルや賃貸ビルを多く保有しています。そしてこれらの資産価値はインフレによって大きく上昇しています。

不動産ブーム再来？安田倉庫、住友不動産など実質PBR0.8倍以下の最高益「含み資産株」12銘柄（窪田真之） | トウシル楽天証券の投資情報メディア

つまり、不動産による含み益をしこたま抱えているということです。したがって、みかけ上のPBRの数字よりはるかに割安であると考えられています。一部の試算では0.8倍以下という数字も見かけます。

ただ、金利上昇とインフレのどちらが不動産業への影響が大きいのかを見極める必要もあります。借り入れコストが上がるため金利上昇は不動産業に不利との見方が一般的です。

しかし、住友不動産については上場有価証券売却スキームとやらを導入することで金利上昇分をカバーできると発表しています。営業キャッシュフローを見ても潤沢にありますので、問題ないといえるでしょう。

2025年11月発表の新経営方針

住友不動産は2025年11月に新しい経営方針を発表しました。その中では、「今後も堅持する2つの方針」と「しなやかに適応する4つの新方針」が記載されています。

新経営方針.pdf

「今後も堅持する2つの方針」として示されたのは次の2点です。

東京都心のオフィスビル、賃貸マンション「ラ・トゥール」などのプライム資産は保有継続
インド・ムンバイに1兆円投資。東京に匹敵するプライム資産の開発を目指す

要するに、高稼働かつ高単価で利益の源泉となるプライム資産を開発し、継続して保有していく方針を明確にしました。これまでの常識では売却しないのであれば利益に計上されないので、株価に反映されずらい側面がありました。しかし、「売却益による一過性の利益ではなく、継続保有することで安定した利益を出していくよ」、という説明になります。

さらに「しなやかに適応する4つの新方針」として示されたのは次の4点です。

開発分譲型事業をマンション分譲事業と収益物件分譲事業の二本柱に
国内個人住宅事業の軸足を、新築住宅から既存住宅へ
ガバナンス改革
株主還元の拡充

こちらでは、成長投資と株主還元の両立を目指していく方針が明確になりました。株主還元方針としては8円を下限とした累進配当で、配当性向を35%まで上げていくことが示されています。

エリオット・インベストメント・マネジメントの動き

アクティビストとして有名なエリオットが住友不動産の株を買い集めています。企業価値向上を求めていくということも打ち出されています。こういった動きに反応して新経営方針を発表したという側面もあるでしょう。

エリオットが住友不動産の株取得打診、持ち合い先企業に－関係者 – Bloomberg

住友不動産の株価指標

PER、PBR、配当利回りの水準

PERは17.5倍、PBR1.58倍と特に東証平均と比べて特に割安ということはありません。過去5年レンジで見ると割高な位置にありますが、先に述べたようにPBRについては不動産価値がインフレにより増大しています。したがって、数字よりはるかに割安であると考えられます。

そして配当利回りは直近で約0.9%となっています。平均で約1.2%なので、低い水準ということができます。

株価推移

6カ月の日足チャートを見ると、非常に美しい右肩上がりとなっています。25日移動平均線が支えとなっています。また、11月に窓開けギャップアップがありますが、これが新経営方針の発表タイミングとなります。市場に好感されていることがうかがえます。

そして5年の週足チャートでは2023年から大きな上昇を見せています。

住友不動産の株主還元と業績推移

株主還元の方針については先の新経営方針にて示されたように、8円を下限とした累進配当で、配当性向 35 %を目処に利益成長に応じた持続的な増配を掲げています。業績は安定して好調を維持しているので、13期連続増配と非常に優秀です。利回りの面で少し物足りないので、大胆な増配にも期待したいところです。